¿Desde cuándo son reclamables los gastos de los préstamos con garantía hipotecaria?

Análisis de la sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 14 de junio de 2024 

El Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha dictado con fecha 14 de junio de 2024 una importante sentencia que viene a resolver, en favor de los consumidores, una de las cuestiones más importantes que le restaban por aclarar en las reclamaciones contra entidades financieras por el pago de determinados gastos ocasionados con la suscripción o modificación/novación de préstamos con garantía hipotecaria: el inicio del plazo de prescripción para poder reclamarlos.

Conviene aclarar previamente que, con anterioridad al 16 de junio de 2019, fecha de entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, no existía en nuestro Derecho una normativa que regulara de manera precisa a quién correspondía abonar cada uno de los gastos que ocasionaba la firma de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria.

"la falta de regulación había motivado que la inmensa mayoría de las escrituras contuvieran una cláusula"

Esa falta de regulación había motivado que la inmensa mayoría de las escrituras suscritas antes de esa fecha contuvieran una cláusula por la que la entidad bancaria imponía a quien recibía el préstamo la obligación de pagar todos los gastos e impuestos que la constitución de aquel generara. Ello determinaba que los consumidores se vieran obligados a abonar íntegramente los gastos de tasación del inmueble, los de notaría y registro, así como los de la gestoría que tramitaba la operación.

Sin embargo, nuestro Tribunal Supremo comenzó a corregir esta situación claramente injusta con el dictado de distintas resoluciones que, en contratos con consumidores, declaraban nulas, por abusivas, las cláusulas que comportaban imposición al prestatario del pago de todos los gastos.

Tras distintas sentencias, en las que se vio incluso obligado sucesivamente a modificar sus propios criterios a causa de resoluciones del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), la cuestión quedo zanjada finalmente estableciendo el Tribunal Supremo que los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad, los de tasación del inmueble y los de gestoría tenía que abonarlos la entidad financiera mientras que los notariales habrían de abonarse por mitad.

Ahora bien, quedaba todavía por aclarar una de las cuestiones más controvertidas de todas y que ha dado lugar a resoluciones contradictorias en las Audiencias Provinciales, distintas sentencias del TJUE y ríos de tinta en artículos doctrinales: ¿desde cuándo son reclamables los gastos? o, dicho de otra manera, ¿cuándo comienza a contar el plazo de prescripción para poder reclamar dichos gastos que fueron indebidamente abonados?

"Eran varias las posturas enfrentadas y casi irreconciliables"

Eran varias las posturas enfrentadas y casi irreconciliables. Por un lado, estaban quienes sostenían, en una interpretación favorable a los consumidores que, si la cláusula que fijaba los gastos era nula, como la declaración de nulidad era imprescriptible, esto es no estaba sometida a plazo alguno, no debía existir tampoco un plazo de prescripción para reclamar lo pagado en aplicación de esa cláusula. Por otro estaban quienes entendían que el plazo para reclamar (cinco años según la actual regulación del Código Civil) comenzaba desde que se hubieran pagado dichas cantidades, lo que dejaba fuera a la inmensa mayoría de las posibles reclamaciones.

Existía, no obstante, una posición intermedia surgida en el seno del TJUE que, resumiendo y sin ánimo de exhaustividad, reconocía la posibilidad de que se sometiera la reclamación de los gastos a un plazo de prescripción, pero siempre y cuando se relacionara el inicio de ese plazo con el conocimiento que los consumidores podían haber obtenido sobre la posibilidad de reclamar por esas cláusulas nulas.

Para poder resolver definitivamente la cuestión el Tribunal Supremo planteó una cuestión prejudicial al TJUE que fue resuelta por su sentencia de 25 de abril de 2024, en la que dicho órgano jurisdiccional viene a recordar que es posible someter la reclamación a un plazo de prescripción, pero matizando que se habrá de acudir a la situación individual en que se concertó cada contrato y analizar la información que cada entidad financiera hubiera facilitado a cada cliente concreto.

Así las cosas, el Tribunal Supremo en su citada sentencia de Pleno de 14 de junio entiende que la manera de armonizar nuestro Derecho con lo dispuesto por el TJUE es declarando: "Salvo en aquellos casos en que la entidad prestamista pruebe que, en el marco de sus relaciones contractuales, ese concreto consumidor pudo conocer en una fecha anterior que esa estipulación era abusiva, el día inicial del plazo de prescripción de la acción de restitución de gastos hipotecarios indebidamente pagados por un consumidor será el de la fecha de la firmeza de la sentencia que declara la nulidad de la cláusula que obligaba a tales pagos".

En la práctica viene a significar que el plazo de cinco años para reclamar comienza a contar desde la sentencia que declare la nulidad de la cláusula que estableciera la obligación de pagar todos los gastos y que la reclamación sólo estaría prescrita si la entidad financiera pudiera probar que ese consumidor concreto sabía desde hacía más de cinco años atrás que podía efectuar una reclamación por los gastos que nunca debiera de haber pagado.

En conclusión, sí usted firmó una escritura de préstamo con garantía hipotecaria con anterioridad al 16 de junio de 2019 puede entablar una reclamación solicitando la declaración de nulidad de la cláusula del préstamo que establece la obligatoriedad de pago de todos los gastos y el reintegro de las cantidades que correspondía abonar a la entidad financiera, pero que fueron pagados indebidamente por usted.