VALÈNCIA. Hablar del 'modelo Viena' es hablar de una referencia indiscutible en el ámbito de la vivienda asequible, especialmente en el alquiler. Y hacerlo, además, con alguien como Maria Vassilakou, quien fue vicealcaldesa de la capital austríaca, supone una oportunidad para una región como la Comunitat Valenciana, tan ávida de recursos y respuestas con los que afrontar la actual emergencia habitacional.

Vassilakou dio una conferencia el pasado jueves en València, en el marco del Foro Cañada Blanch 2026, donde abordó las claves del esquema vienés y debatió junto a otros expertos algunos de los principales retos en materia de vivienda asequible.

En una conversación con ValenciaPlaza también arrojó luz sobre las posibilidades de adaptar un modelo con más de un siglo de historia al mercado residencial valenciano o, al menos, de rescatar algunos de sus elementos para contribuir a la construcción de un parque de alquiler asequible y sostenible. Uno de ellos, a su juicio, es la apuesta por cooperativas con beneficios limitados frente a los promotores privados convencionales. Y, por supuesto, el aprovechamiento de todo el suelo público disponible.

-¿Cuál ha sido la principal clave de éxito del modelo Viena?

-Creo que la clave es que se dirige a las familias de ingresos medios. Es una vivienda, básicamente, para todo el mundo. El alquiler es asequible, pero responde a costes reales, lo que significa que es económicamente sostenible. Y, además, es una vivienda de calidad, por lo que a la gente le gusta vivir allí e incluso puede desarrollar un sentimiento de orgullo.

-España cuenta con uno de los parques de vivienda social más pequeños de Europa. ¿Qué cree que se ha hecho mal en las últimas décadas?

-Posiblemente no se apostó por la vivienda social durante décadas. Como ocurrió en gran parte del sur de Europa, el suelo privado era bastante asequible y había una multitud de pequeños promotores, negocios familiares, que se ganaban bien la vida desarrollando vivienda privada a precios accesibles. Todo el mundo pensaba que esa era la única forma razonable de organizar el acceso a la vivienda: que las personas fueran propietarias de su pequeño piso para vivir con su familia. Como casi todo el mundo podía permitírselo, no existía una gran demanda de vivienda social. De repente nos encontramos en un mundo en el que ya no hay nada asequible y donde los promotores son empresas muy grandes, cuyo objetivo principal es el beneficio y no lo que ocurra en la ciudad o en la sociedad.

-¿Ha sido entonces un problema de planificación?

-A veces hay que juzgar un poco menos a las generaciones anteriores, porque a menudo es difícil prever cómo evolucionarán las cosas. Pero, especialmente en el caso de España, creo que ya hace treinta años estaba claro hacia dónde se dirigía todo, sobre todo si pensamos en la enorme burbuja especulativa del sur del país. Hubo un momento en el que debería haberse adoptado un modelo de vivienda social, con el objetivo de producir de manera sistemática varios miles de viviendas asequibles al año. Pero tampoco tiene mucho sentido lamentarse ahora por lo que no se hizo.

-¿Qué debería hacer ahora España tomando Viena como referencia?

-Lo primero es analizar las reservas de suelo disponibles. El punto de partida es siempre saber dónde hay suelo y crear un marco jurídico que facilite estas operaciones. También hay que reforzar el sistema de ayudas, especialmente las subvenciones destinadas al alquiler, que pueden articularse mediante préstamos a largo plazo y con bajos intereses. Y todo ello debe girar alrededor de la idea de alquileres basados en costes reales; de lo contrario, el sistema no es financieramente sostenible.

-En la Comunitat Valenciana uno de los grandes problemas es el coste de los materiales de construcción. ¿Cómo se afronta eso?

-Es un problema muy importante, no solo en Valencia. Conduce a una reducción del número de nuevas viviendas que pueden construirse. Si se aumentan las subvenciones por encima de cierto nivel, eso puede alimentar aún más la inflación de los materiales. En periodos de alta inflación siempre se producirán menos viviendas. Pero lo que realmente hace que la vivienda sea inasequible son los beneficios que se añaden por encima del coste de los materiales, impulsados por expectativas de rentabilidad cada vez mayores. Si se limita ese margen de beneficio, los costes seguirán siendo elevados, pero la vivienda continuará siendo asequible incluso en tiempos de inflación.

-Pero entonces, ¿quién querrá construir?

-Las cooperativas. En Viena son ellas las que construyen, desarrollan y mantienen las viviendas. Pagan buenos salarios y pueden emplear a miles de personas, pero no generan beneficios. El pequeño excedente que obtienen debe reinvertirse. Hay que pensar en ellas casi como si fueran una fundación. Los inquilinos son también socios y accionistas, porque se trata de cooperativas de vivienda. Algunas son enormes: la mayor, GESIBA, gestiona alrededor de 80.000 viviendas.

-¿Un gran parque público de alquiler ayudaría también a bajar el precio de la vivienda en propiedad?

-Sí, podría influir indirectamente, pero para lograr ese efecto es necesario alcanzar cifras muy elevadas. Y, aun así, si no existe un límite a los alquileres privados, al menos para los pisos de cierta antigüedad, el sistema no funcionará. Creo que debemos separar ambas cuestiones: por un lado, lo que el Gobierno debe hacer para contener la evolución del mercado privado y, por otro, cómo incrementar rápidamente el número de viviendas asequibles para las familias de ingresos medios.

-En España existe una fuerte cultura de la propiedad. ¿Cómo se encaja eso con el modelo vienés?

-Es natural que las personas quieran poseer algo. Se considera un símbolo de éxito y también de seguridad. Incluso existe una dimensión estética, porque la gente cree que podrá diseñar su hogar a su gusto. Ese es el sueño. Pero, en realidad, para una gran parte de la población la propiedad puede convertirse en una trampa, con hipotecas que les cuesta muchísimo pagar. Ni siquiera ofrece la seguridad que se imaginaban.

En Viena, en cambio, una vez que entras en el sistema puedes permanecer en él toda la vida. Es mucho más asequible y, además, en muchos casos puedes participar en el diseño de tu vivienda. También existe un modelo de propiedad subvencionada en el que se poseen participaciones equivalentes al tamaño del piso, pero esas participaciones no pueden venderse con ánimo de lucro. Así se consigue ahorrar, tener seguridad y disfrutar de una vivienda de calidad. Si ofreciéramos esas condiciones a las generaciones jóvenes en España, probablemente la propiedad no tendría para ellas la misma importancia que tuvo para nuestros padres o abuelos.

-¿Es replicable el modelo vienés en la Comunitat Valenciana?

-Creo que algunos elementos del modelo vienés sí pueden replicarse. Todo lo demás debe adaptarse a las realidades locales. Y el mayor desafío en España es el suelo.

-Si tuviera que elegir una sola medida para aplicar aquí, ¿cuál sería?

-Desarrollar proyectos de alquiler basados en costes reales, mediante cooperativas que tengan beneficio limitado y sobre suelo municipal o público.

-¿Tiene sentido reducir la calidad de las viviendas para abaratar costes?

-Puede tener sentido reducir el tamaño si se hace mediante un diseño inteligente y una buena planificación. Pero reducir la calidad, en absoluto; al contrario. Si queremos que la vivienda subvencionada en alquiler sea una realidad, tiene que ofrecer una calidad alta.

-¿La polarización política puede dificultar implantar un modelo como este?

-Probablemente hará más difícil ponerlo en marcha. Un plan de esta magnitud exige implicar a todo el ecosistema, debatir y construir consensos. Hay un ejemplo que demuestra que puede hacerse: Hamburgo, donde se reunieron promotores privados, promotores sin ánimo de lucro, bancos y otros actores. No solo elaboraron una estrategia y una política, sino que todos ellos la firmaron y se comprometieron con ella. Tardaron dos años en conseguirlo.