ALICANTE. El futuro del desarrollo urbanístico pasa por dejar el peso de las decisiones de su desarrollo en manos de los técnicos, en lugar de que recaiga en decisiones políticas. También en un desarrollo más sostenible y en un mayor aprovechamiento, con otros usos, de los suelos menos atractivos más allá de las primeras líneas de playa. Todo ello superando los grandes retos del urbanismo actual, que pasan por una falta de suelo finalista y una burocracia que lastra los proyectos de desarrollos urbanísticos y la creación de nuevas parcelas urbanizables. La consecuencia pasa por un incremento de precios que no ha tocado techo aún, y que tiene en la falta de oferta y en el encarecimiento de los materiales de construcción que se ha dado en los últimos años su principal punto débil. Una falta de oferta que choca con una gran demanda, lo que origina que, pese a los hándicaps, el mercado inmobiliario goce de una buena salud tanto a nivel nacional como en la provincia de Alicante, especialmente.

Estas son las principales conclusiones alcanzadas en el foro “Inversiones inmobiliarias que transforman”, organizado por 'Alicante Plaza' en el Hotel Amérigo de Alicante, que contó con la presencia de Valentina Sileike, directora de Lucas Fox Alicante; Lucas Serrano, director de Comunicación y Responsabilidad Corporativa TM Grupo Inmobiliario; Javier Gisbert, CEO de Gestaser; Carlos Molina, director de Conocimiento Valum; Pilar Lucas, directora del área procesal grupo Imont, y Alfredo Milla, CEO Sonneil Homes. El foro estuvo moderado por el director de Alicante Plaza, Miquel González.

La cita comenzó haciendo una pequeña radiografía del estado actual del sector en la provincia. Los participantes coincidieron en su buena salud, por las cifras y volumen de negocio, que sitúan a Alicante como el tercer territorio en la compraventa de viviendas en España. Pese a ello, "arrastramos una falta de talento. Estamos teniendo problemas para encontrarlo. Tampoco somos capaces de responder a la demanda de la necesidad inmobiliaria. Tenemos escasez de suelo finalista que responda a la demanda", apuntó Lucas Serrano, del Grupo TM. La falta de obra nueva se plasma en las cifras, como señaló Alfredo Millá, de Sonneil, ya que representan "entre un 15 o un 20%" de las transacciones. 

Valentia Sileike recordó que "la falta de suelo no es un problema nuevo, ya hemos hablado de ello otros años, pero tenemos que repetirlo porque seguimos teniendo muchos problemas. Hay clientes que nos preguntan si es buen momento para comprar dado el encarecimiento y esa falta de obra nueva. Al final el mejor momento es cuando lo necesitas. Todo apunta a que el precio va a seguir subiendo".

Javier Gisbert, por su parte, apuntó a la problemática de la burocracia a la hora de desarrollar suelo. Además, señaló que "en los últimos tres años estamos teniendo una falta de mano de obra". Pese a todo, "el estado de salud del sector es bueno porque se vende todo y van subiendo los precios", concluyó Carlos Molina. 

La solución a esa falta de suelo no es sencilla. Serrano matizó que el problema, en realidad, "no es que no haya suelo. Hay una bolsa de 300 millones de metros cuadrados, pero en la mayoría de ese suelo, no existe interés por desarrollarlo. Lo que falta es suelo finalista". En este sentido, los mayores problemas son "la dificultad para desarrollar residenciales. Los PGOU de los municipios tardan hasta 20 años en aprobarse, y los Planes de Acción Territoriales tardan de tres a cuatro años. Eso está haciendo que grandes proyectos se queden en la estacada. hay mucha burocracia y, si durante la tramitación, hay algo que solventar, te tiran todo el proyecto para atrás". Milla fue mucho más allá en esta cuestión, asegurando que "la situación de determinados ayuntamientos hace inviable que se pueda invertir en determinados municipios. Los trámites son tan complejos que se pierden oportunidades. 

Valentina Sileike, incidió en que "hemos visto muchos ejemplos en que los plazos son tan largos que lo hace inviable. Cuando una empresa invierte, tiene cierto margen de tiempo para sacarle beneficios. El tiempo también tiene su coste. Si inviertes cinco millones en el terreno y no puedes construir en años, estás perdiendo mucho tiempo sin ingresar nada". La directora de Lucas Fox de Alicante puso un ejemplo concreto de la lentitud de la administración y el retraso que supone la burocracia. "Tenemos un chalé en Vistahermosa terminado desde hace un año y no lo podemos entregar porque Aguas de Alicante no ha conectado al agua y la vivienda no puede tener licencia de ocupación. Vamos detrás del Ayuntamiento para solucionar el problema todo este tiempo. Esperamos que dentro de un mes se pueda solucionar", señaló. 

La misma opinión tiene Pilar Lucas. "No somos nada efectivos ni resolutivos. Estamos trabajando con planteamientos de hace 30 años. Hay que poner una solución rápida. No podemos tardar años y años. Estamos avanzando mucho en tecnología, el desarrollo de la IA... pero seguimos hablando, en términos de burocracia y planteamientos, anclados en un pasado que no se corresponde con la realidad actual".

En este sentido, Javier Gisbert señaló que "cada año cambia la LOTUP, cambian las reglas del juego. El plazo medio de aprobación de un plan general es 10-15 años. En los últimos 10 años se ha aprobado solo uno en toda la Comunidad Valenciana. Los planes actuales tienen 35 años de media. Lo que nos marca las reglas del juego está obsoleto".

Gisbert también apuntó que, además, los promotores tienen que lidiar luego con "los reinos de taifas de los ayuntamientos. La interpretación de la ley es diferente. En cada ayuntamiento se tramita de forma distinta".

Así coincidió Carlos Molina. "Pasar de un suelo urbano a urbanizable es complejo. A pesar de lo que creamos, los técnicos dependen de los políticos. Los planes generales son la herramienta más controvertida dentro de una administración. Se aprueban, se suspenden, se anulan parcialmente... Esto hace que los proyectos se alarguen en el tiempo y la rentabilidad de los mismos se vea comprometida".

¿Hemos tocado techo en el precio de la vivienda?

Otra de las cuestiones que se pusieron sobre la mesa es si ese encarecimiento de la vivienda en los últimos años, ha tocado techo. Una pregunta con una respuesta rápida y unánime por parte de todos los ponentes: No. "No hemos tocado techo en el precio de la vivienda. Esto hace que cada vez más se apueste también por la rehabilitación. Tenemos un parque de viviendas muy grandes en manos de un propietario anciano viviendo una persona sola. Mucha persona mayor viviendo en pisos grandes y familias de varios miembros viviendo en pisos pequeños. Hay que darle una vuelta al mercado. Señaló Gisbert.

Pilar Lucas matizó que "no hemos llegado al techo pero la renta de Madrid no es la de Alicante, por lo que no crecerá al mismo nivel. En Madrid, en menos de 500.000 euros no compras una vivienda de tres habitaciones. Los50 metros están en 300.000 euros". 

Ventajas fiscales para quienes adquieran su primera vivienda u otros incentivos podrían ser una de las soluciones para reducir esa barrera de acceso al mercado inmobiliario. Pilar Lucas apuntó a que "en la Comunidad Valenciana se va a dar un primer paso con la reducción del impuesto de transmisiones patrimoniales. Tenemos que ser más competitivos a nivel fiscal".

Pese a ese incremento de precios, los expertos descartan que haya peligro a una nueva burbuja inmobiliaria. La de 2008 se originó en un momento en el que el peso del mercado británico era del 40% para las viviendas de obra nueva. Ahora, ese porcentaje es del 8%, lo que significa que estamos ante un mercado mucho más diversificado, con muchos países europeos comprando vivienda, por lo que, ante cualquier caída en alguno de ellos, el impacto es menor.

En este sentido, destaca el impacto de mercados como el polaco y el ucraniano en los últimos años.

Plan Vive: necesario pero necesita ritmo

Otra de las cuestiones que se puso sobre la mesa fue el desarrollo del Plan Vive, por el que el Consell pretende construir 10.000 viviendas en los próximos años para acabar con ese problema de falta de oferta. Serrano señaló que "es un primer paso y es absolutamente necesario. Cuantos más promotores entren en ese plan mejor, pero es necesario que haya agilidad administrativa para desarrollarlo". Sin emabrgo, Gisbert apuntó que "hay tanto trabajo que hacer para levantar 10.000 viviendas que no se puede hacer en un año ni en dos".