VALÈNCIA. El mercado residencial en la Comunitat Valenciana, y, por extensión, el conjunto de España, atraviesa una auténtica tormenta perfecta. La demanda sostenida y creciente sigue empujando los precios al alza, tanto en venta como en alquiler, mientras la oferta es incapaz de acompasar ese ritmo. Desde hace años, el sector señala a la falta de suelo urbanizado como una de las principales causas de la lenta producción de nuevas viviendas porque, aunque existen amplias bolsas de parcelas en la región, la inmensa mayoría carece de carácter finalista y, por tanto, están pendientes de desarrollo.
La transformación de ese suelo para poder construir de forma inmediata implica largos y complejos procesos administrativos y urbanísticos que retrasan la llegada de nueva oferta al mercado justo en un momento de máxima necesidad. Así, la escasez de suelo finalista se ha consolidado como uno de los grandes frenos para responder a la creciente demanda residencial y aliviar la tensión de precios.
Esta situación queda reflejada en el 'Informe Suelos 2026' de Atlas Real Estate Analytics, que refleja que la Comunitat Valenciana dispone de capacidad urbanística para desarrollar hasta 815.000 nuevas viviendas. Sin embargo, apenas un 1% de ese suelo es finalista y reúne las condiciones para iniciar obras, mientras que el 32% se encuentra en fase de urbanización y el grueso, un 67%, sigue sin urbanizar, con plazos de desarrollo que superan habitualmente las dos décadas. Un escenario que limita de forma estructural la capacidad de promover nueva vivienda en la región y evidencia uno de los principales cuellos de botella del mercado inmobiliario valenciano.
Según los datos de la consultora, la autonomía cuenta con 289.503.071 metros cuadrados de suelo residencial, de los que 1.767.524 m2 son finalistas, 85.457.615 m2 están en urbanización y los 202.277.932 m2 restantes se ubican en terrenos no urbanizados, por lo que su capacidad efectiva para convertirse en vivienda está lejos de ser a corto plazo. En total, el potencial en viviendas es de 815.000 nuevas unidades, aunque solo 4.957 unidades se podrían desarrollar de forma inmediata, mientras que 262.408 inmuebles se encuentran en parcelas paradas y sin ejecutar.
Todo ello ocurre mientras se acelera el crecimiento poblacional a nivel nacional y con la autonomía como uno de los principale smotores por la llegada de extranjeros. En este contexto, España alcanzó los 49,5 millones de habitantes en 2025, con la creación de 1,2 millones de nuevos hogares en el último lustro. Sin embargo, el ritmo de producción, cercano a los 90.000 unidades anuales, no va sincronizado tanto por el problema de suelo como por los recursos y medios disponibles del sector público y privado. Incluso si la promoción se acelerara hasta las 178.000 viviendas al año durante los próximos 12 años, España llegaría a 2038 manteniendo un déficit estructural de aproximadamente 640.000 viviendas.
Por tanto, al ritmo actual no se puede cubrir la demanda existente de forma generalizada. Según la consultora, la Comunitat Valenciana debe desarrollar 456.556 viviendas de nueva creación hasta 2037 para atender las necesidades del mercado. Una cifra que, a la vista de los datos, se antoja complicada.
Paralelamente, el informe señala otro contratiempo en el mercado residencial: el acceso de esas potenciales viviendas a la red eléctrica y de transportes. En el caso de la Comunitat Valenciana, en ambos casos las tres provincias están en una posición "correcta", pero lejos de ser "muy buena", pese a la urgencia de la situación. En cualquier caso, la región parte de una posición relativamente favorable frente a otras zonas que suspenden en estos dos ámbitos.
Situación a nivel nacional
A nivel nacional, la situación no es mucho mejor. Más del 74% del suelo residencial disponible sigue sin urbanizarse. Aunque la planificación teórica permitiría construir cerca de siete millones de viviendas, menos del 0,5% del suelo está actualmente finalista y en fase de edificación. El resultado es un déficit estructural que roza las 680.000 viviendas al cierre de 2025 y que amenaza con cronificarse ante la proyección de 3,2 millones de nuevos hogares adicionales para 2037.
Esta previsión exige un ritmo de construcción superior a 230.000 viviendas anuales, un 128% más que el máximo alcanzado en 2024. El informe alerta de que, sin mejoras en la agilidad urbanística y en la planificación de infraestructuras, el desajuste entre oferta y demanda se cronificará en los principales polos urbanos.
"El análisis confirma que el problema de la vivienda en España ya no puede abordarse únicamente acelerando el suelo actualmente en gestión. Existe suelo, pero este es insuficiente debido a que los plazos de gestión y demanda están desacompasados", ha expuesto el consejero delegado de Atlas Real Estate Analytics, Alejandro Bermúdez. "La solución pasa por repensar la gestión del suelo y, sobre todo, por alinear la capacidad de las infraestructuras a las necesidades de desarrollo de vivienda en cada zona", subraya.
