Viviendas residenciales en Altea. Foto RAFA MOLINA ALICANTE. Paradojas del sector inmobiliario. Alicante es la provincia líder en la venta de viviendas a extranjeros (al menos, antes antes de la pandemia), pero la Costa del Sol le supera en la venta de viviendas de obra nueva. Así lo destaca un informe realizado por la proptech Sonneil, que destaca que la mayoría de las viviendas vendidas en la última década en la Costa Blanca fue vivienda usada o procedente de los stocks de las entidades bancarias. Sonneil sitúa este punto de inflexión en 2015, cuando los compradores orientaron su adquisición a la vivienda usada, pasando de ser un ratio usada versus nueva del 50-50% en 2013 y al 60%-40% en 2014-. A partir del 2015 el ratio se ha estabilizado en el entorno del 80-20%. En 2019 se ha alcanzado el 82,5%-17,5%, por lo que a la conclusión que llega Sonneil es que la obra nueva sin arrancar la construcción se ha complicado mucho más.
Y el principal problema se sitúa en la financiación, según Sonneil. "Las promociones de segunda residencia que hemos analizado, comienzan la construcción sin financiación ya que resulta prácticamente imposible cerrar el volumen mínimo que exigen los bancos", según la comercializadora. Y añade, que en el actual contexto del mercado internacional y de segunda residencia "vemos extraordinariamente complicado poder llegar a un nivel mínimo de preventas para arrancar las obras con la financiación asegurada, salvo en localizaciones muy atractivas y con precios muy competitivos de lanzamiento".
Dentro de la dicotomía vivienda nuevas versus vivienda usada, Sonneil destaca el fuerte crecimiento de Málaga en la concesión de visados para la construcción de vivienda nueva, según los datos del Ministerio de Fomento. "El volumen de oferta de obra nueva en Costa del Sol ha crecido muy notablemente en los últimas 3 años, hasta el punto de superar a la otra costa más activa –Alicante- en un 72% cuando históricamente ha estado por debajo o similar", recalca el informe. Sin embargo, pese a ese incremento, el crecimiento de operaciones de compra por parte de extranjeros en Málaga ha sido mucho más moderado, incluso en 2019 ha vuelto a ritmos de 2015, añade el informe.
El liderazgo en ventas a extranjeros sobre el total de compraventas sigue siendo de la provincia de Alicante, con Baleares y Málaga en segundo lugar, según los datos del Colegio de Registradores.
Sonneil sostiene que el análisis de ventas durante 2019, desde el primer trimestre de 2019 se ha roto el ritmo decrecimiento que se había mantenido desde 2017.
Y si se analiza más años atrás, Sonneil destaca que desde el año 2013 la obra nueva ha perdido peso en el total de las ventas en las ventas a extranjeros, de tal manera, que a pesar del crecimiento de ventas a clientes internacionales, la venta de obra nueva ha permanecido muy estable desde 2015 con ligeras oscilaciones. En el caso particular de Málaga, la tendencia ha sido similar que en el total de España, con números muy estables en cuanto a la venta de obra nueva a pesar del gran crecimiento de las ventas, que ha venido protagonizadas por la vivienda usada. Y en el caso de Alicante, también mantiene los mismos patrones que los mencionados para el total de España y para Málaga: descenso importante de la venta de obra nueva en 2015 y estabilización de las ventas de obra nueva en los años siguientes mientras la vivienda usada ha crecido notablemente.
Sin embargo, como se ha dicho anteriormente, en Málaga se conceden más visados y por tanto se construye más vivienda nueva, aunque las ventas mantengan los mismos porcentajes. Y como ha destacado Sonneil, la financiación sigue siendo el principal escollo para que lleven acabo promociones de obra nueva.
