La Generalitat podrá frenar la venta de edificios para quedárselos y destinarlos a vivienda pública

VALÈNCIA. La situación de vulnerabilidad de muchas familias se agudiza con la crisis provocada por la pandemia del coronavirus. Y el mercado de la vivienda será uno de los más perjudicados. Las situaciones de desempleo y de merma de ingresos complicarán a muchos valencianos el pago de hipotecas o el alquiler. Un problema al que se le quiere poner solución desde la Conselleria de Vivienda y Arquitectura Bioclimática que dirige Rubén Martínez Dalmau que ultima un decreto para dar respuesta a la emergencia habitacional en la Comunitat Valenciana con la ampliación del parque público de vivienda a través del derecho de adquisición preferente de la Administración.

Para ello, el texto que prepara la Conselleria da un nuevo impulso al tanteo y retracto ejercidos por la Administración, dos derechos de adquisición preferente que permiten a la Generalitat, en determinados casos, quedarse una vivienda cuando se va a proceder a su venta -tanteo- o después de que se haya vendido -retracto-. Este derecho ya estaba regulado desde 2004 para las viviendas de protección pública, cualquiera que fuera su método de transmisión.

Ahora se regula el mismo derecho para las viviendas transmitidas en ejecución hipotecaria o venta extrajudicial en sede notarial y para las transmitidas mediante dación en pago de deuda con garantía hipotecaria, cuyos adquirientes son principalmente las entidades financieras.

Con todo, la novedad más relevante para el sector inmobiliario es que, a partir de la entrada en vigor del decreto, la Generalitat podrá quedarse edificios enteros que se vayan a vender o se hayan vendido entre operadores privados. La idea del departamento que dirige Martínez Dalmau no es inmiscuirse en cada operación inmobiliaria sino en grandes operaciones en las que participen fondos de inversión, aunque el proyecto de decreto no hace ninguna alusión a las características del comprador o vendedor.

Concretamente, la Administración valenciana podrá ejercer el derecho de adquisición preferente y retracto en "las transmisiones de edificios con un mínimo de cinco viviendas, que constituya su destino principal, cuando se transmita un porcentaje igual o superior al 80% de dicho edificio", así como "en operaciones de venta referidas a diez o más viviendas y sus anejos". En ambos casos, podrá hacerlo tanto si es una venta directa como si se hace mediante la venta de acciones o participaciones en mercantiles cuyo objeto social esté vinculado con la actividad inmobiliaria.

En casi todos los municipios

Estos derechos, excepto cuando son sobre vivienda protegida, tienen dos limitaciones para la Generalitat. Por un lado, la colisión con otros derechos de tanteo o retracto que estuvieran reconocidos a su favor. Y por otro, una limitación territorial que vendrá fijada en un Catálogo de Áreas de Necesidad de la Vivienda que se elaborará antes de seis meses desde que entre en vigor el decreto y que fijará las zonas en las que la administración valenciana no dispone de medios suficientes para satisfacer la necesidad de vivienda. "De esta forma se garantiza que la intervención es la mínima e imprescindible", explican a Valencia Plaza fuentes de la Conselleria.

No obstante, desde que entre en vigor el decreto y hasta que se apruebe el Catálogo se considerará 'zona de necesidad' los municipios beneficiarios de la línea del Fondo de Cooperación Municipal para la lucha contra el despoblamiento y los incluidos en el Informe de Necesidad de Vivienda de la Comunitat Valenciana 2020 realizado por el Observatorio del Hábitat y la Segregación Urbana. Según ha podido comprobar este periódico y como se puede ver en el mapa, son la mayoría, incluidas las tres capitales de provincia, Elche y casi toda la costa.

El objetivo, según las mismas fuentes, es utilizar esta fórmula, "muy recurrente en capitales europeas como Berlín, Viena o Paris", para ampliar el parque público. Pero, además, en este nuevo escenario se quiere hacer partícipes a los ayuntamientos para que puedan ir incorporando vivienda a sus parques municipales o, incluso, crearlos desde cero. "No tiene sentido que la Generalitat se ocupe de si se ha roto un grifo en un piso en Aspe o si hay que pintar una pared en Vinaròs. Lo que tiene sentido es que las competencias logísticas a la hora de gestionar el parque público vayan poco a poco pasando a ser municipales. Poco a poco tenemos que ir involucrando a los ayuntamientos en garantizar el derecho a la vivienda", subrayaba Dalmau en una entrevista con Valencia Plaza. 

El decreto, todavía pendiente de los informes favorables de la Abogacía de la Generalitat y que el Consell espera aprobar la próxima semana, se ampara en la Ley de Arrendamientos Urbanos cuya modificación en su artículo 25.7 en marzo de 2019 abría la puerta a las Comunidades Autónomas a regular el derecho de tanteo y retracto en la compraventa de edificios.

El precio de adquisición por parte de la Generalitat será el que estuviera fijado para la compraventa o el que se pagó en el caso de los retractos. Este será probablemente el principal obstáculo para Administración autonómica, que tendrá que pagar precios de mercado para ejercer el tanteo, mucho más altos que el que supone la promoción de vivienda pública. En el caso de las subastas judiciales o venta extrajudicial en sede notarial, el precio será también aquel por el que se haya adjudicado el inmueble.

Vivienda protegida "permanente"

Otra de las novedades del decreto de la Conselleria es la calificación de los inmuebles. Y es que, a partir de la aprobación de la norma, todas las viviendas adquiridas a través de estos mecanismos serán viviendas protegidas permanentes. "De esta forma no se van a descalificar con el transcurso de los años, sino que serán vivienda pública para siempre porque hemos detectado que todas las políticas de vivienda de los últimos años han supuesto una cantidad ingente de recursos públicos y, sin embargo, a día de hoy estamos en la casilla de salida porque no hay vivienda pública", inciden desde este departamento.

La futura norma valenciana recuerda que están sujetas a los derechos de tanteo y retracto legal en favor de la Generalitat las viviendas de promoción pública o bajo cualquier régimen de protección pública en segundas y sucesivas transmisiones inter vivos, gratuitas u onerosas, voluntarias o derivadas de un procedimiento de ejecución patrimonial. Quedarán excluidas las transmisiones gratuitas a favor de descendientes, ascendentes o cónyuge o pareja de hecho, salvo que la vivienda no vaya a ser destinada a residencial habitual o permanente del nuevo titular.

Los propietarios de estos inmuebles protegidos deberán notificar a la Generalitat, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, la decisión de enajenarlos, especificando, el precio y forma de pago proyectados, las condiciones esenciales de la transmisión, así como los datos del interesado en la adquisición, con referencia expresa al cumplimiento de los requisitos exigidos para acceder a la vivienda. En 60 días la Generalitat deberá mostrar su interés. El precio en ningún caso podrá superar el precio máximo legalmente establecido en los casos de vivienda protegida.

Colaboración municipal

El decreto prevé también diversos mecanismos para que aquellos municipios que lo deseen puedan ejercer los derechos de adquisición preferente y retracto o bien pedir a la Generalitat que los ejercite a su favor en caso de no tener posibilidad de llevar a cabo la tramitación administrativa. En estos casos, la administración local será la que asuma el gasto.

Otra novedad incluida en el decreto es la posibilidad de comprar inmuebles para entidades sin ánimo de lucro que realicen funciones de inserción de colectivos en situación de  vulnerabilidad, pero también hacerlo a favor de personas que hubieren consolidado un derecho subjetivo a la vivienda y de las personas inscritas en el Registro de demandantes de vivienda de protección pública.

A falta de su aprobación y de los últimos detalles que se puedan incorporar, el decreto "para la ampliación de vivienda pública en la Comunitat Valenciana mediante los derechos de tanteo y retracto" pretende, según el departamento que dirige Martínez Dalmau -líder de Unidas-Podemos en la Comunitat Valenciana-, evitar que la ciudadanía "quede privada del derecho de una vivienda en un contexto económico desfavorables" como el actual. Según estas fuentes, va en la línea del objetivo de legislatura de ampliar el parque público de viviendas. "Se trata de un mecanismo eficaz para crear una verdadera red de vivienda pública que permita, con la mayor urgencia posible, dar alternativas a quienes no pueden acceder al mercado libre", concluyen.