Foto: EDUARDO MANZANAVALÈNCIA. El decreto de tanteo y retracto de la Conselleria de Vivienda ha generado cierta polémica en las últimas semanas no solo entre los propios socios del Botànic, sino también en el seno del sector inmobiliario. La norma amplía unos derechos de adquisición preferente que tiene la administración valenciana desde 2004 para las viviendas de protección pública, cualquiera que fuera su método de transmisión, y que ahora incluye nuevos supuestos y tipologías de inmuebles en los que la Generalitat puede ejercer estos dos derechos de adquisición preferente,
Pese a que lleva más de 16 años regulado, no ha sido hasta hace dos años cuando la Generalitat ha decidido ejercerlos con el fin de ampliar el parque público. Y, hasta el momento, son 17 viviendas las que ha adquirido a través de esta fórmula. Eso sí, todas ellas son viviendas de protección pública de promoción pública ya que hasta la aprobación del decreto del actual conseller del ramo, Rubén Martínez Dalmau, era el único régimen sobre el que se podía ejercer estos derechos.
Se trata de 17 inmuebles repartidos a lo largo de toda la geografía valenciana, aunque la mayoría, 12 de ellos, se ubican en la provincia de Valencia. En concreto, 3 están en Sagunt, 1 en Burjassot y 7 en València, concentrados en el barrio Fuente San Luis, situado en el distrito de Quatre Carreres. Otros tres están en Alcoi, otro en la ciudad de Alicante y en Castellò. Pero, además, hay otros cinco inmuebles que se encuentran en fase de escrituración y cuatro están en fases previas, explican fuentes de la Conselleria.
El objetivo es poder aumentar esa cifra y, por ello, el texto de la Conselleria de Vivienda incorpora importantes novedades como avanzó hace unas semanas Valencia Plaza. Entre ellas destaca la potestad que tendrá la Generalitat de quedarse viviendas en proceso de subasta por impago de hipoteca, las transmitidas por dación en pago o edificios enteros que se vayan a vender o se hayan vendido entre operadores privados. Pero también la colaboración con las administraciones locales para que puedan ejercer alguno de estos derechos -concretamente, en el caso de transmisión de vivienda protegida-, o beneficiarse cuando lo ejerza la Generalitat Valenciana.
"Este decreto ley que amplía los derechos de tanteo y retracto es una medida contra el intento de fondos de inversión de hacerse con centenares de viviendas valencianas. Es una herramienta contra la especulación inmobiliaria", explicaba en rueda de prensa el conseller. El decreto ley fue remitido a Les Corts para su tramitación y, ahora, está previsto que el próximo 15 de julio se someta a votación en un pleno del Parlamento valenciano para su convalidación.
Aunque novedoso, fue a finales de la pasada legislatura del Botànic I cuando desde la entonces Conselleria de Vivienda, Obras Públicas y Vertebración del Territorio, dirigida por la socialista María José Salvador, se tomó consciencia de la necesidad de ampliar el parque público y se decidió hacer uso de estos dos derechos de adquisición preferente que permiten a la Generalitat, en determinados casos, quedarse una vivienda cuando se va a proceder a su venta -tanteo- o después de que se haya vendido -retracto-. Antes, no se había hecho uso por parte de la administración de esta potestad que le correspondá desde 2004.
Sin embargo, en ese momento solo podía ejercerse ambos derechos sobre vivienda de protección pública. Helena Beunza, primera directora general de la Entitat Valenciana d'Habitatge i Sòl (EVHa), el ente al que ha mutó la Entidad de Infraestructuras de la Genralitat (Eige), impulsó en 2018 modificaciones en la ley de 2004 con el objetivo de alargar el periodo de tiempo durante el cual la Administración podía ejercitar los derechos de tanteo y retracto sobre las viviendas y sus anejos de promoción pública, o sujetas a cualquier régimen de protección pública.
"Hay que tener en cuenta que hasta 2018 el derecho de tanteo en el caso de viviendas de promoción pública no se solía ejercitar por parte de la Generalitat, debido a la normativa existente que limitaba la posibilidad de tanteo al iniciar el cómputo el plazo de diez años para su ejercicio, en las primeras transmisiones, a la fecha del contrato privado de compraventa y a la falta de disponibilidad presupuestaria para la ampliación del parque público de viviendas por parte de la Generalitat", explican desde la Conselleria.
Es en 2019, con el actual equipo al frente de Vivienda, cuando se empiezan a comprar activos a través del tanteo y retracto. Y en 2020 cuando se le dedica una partida económica específica en los presupuestos Generalitat dotada de dos millones de euros que, sin embargo, como consecuencia de la situación de crisis sanitaria se ha reducido a la mitad, un millón de euros.
Por el momento, el precio medio de todas las compras se ha situado en los 48.406 euros. Hay que tener en cuenta que la vivienda protegida nunca pueda superar el Precio Máximo de Venta (PMV) fijado por la normativa. "Se hace una valoración y en caso de que el valor de la transmisión sea desbaratado no optamos. Los de más valor han sido unos 70.000 euros en València", precisaba a este diario hace unos meses la directora general de Vivienda y Regeneración Urbana, Elena Azcárraga.
Pero ahora, se pretende dar un nuevo impulso no solo interviniendo en la venta de edificios, sino también incorpora como novedad la posibilidad de ceder estos derechos a los ayuntamientos para que vayan ampliando su parque público o, en caso de no contar con ellos, crearlos desde cero. Para ello, el decreto ley del Consell prevé dos fórmulas: o bien la cesión de los derechos de tanteo y retracto a los ayuntamientos cuando se trate de transmisión de vivienda protegida o, en el resto de los casos, su ejercicio por parte de la Conselleria de Vivienda en favor del municipio. En ambos casos será de forma opcional a través de un convenio y los podrá solicitar cada consistorio.
Otra novedad que incluye es la posibilidad de comprar inmuebles para entidades sin ánimo de lucro que realicen funciones de inserción de colectivos en situación de vulnerabilidad, pero también hacerlo a favor de personas que hubieren consolidado un derecho subjetivo a la vivienda y de las personas inscritas en el Registro de demandantes de vivienda de protección pública.
