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aclaración de la sentencia tras el fallo del supremo

El TSJ ordena al Consell demoler ya los 'Gemelos' de Benidorm e indemnizar a los 168 propietarios

19/11/2017 - 

BENIDORM. Los Gemelos 28 de Benidorm tienen ya los días contados. El Tribunal Superior de Justicia de la Comunitat ha ordenado a la Generalitat Valenciana que derribe las dos torres de 21 alturas construidas en la zona litoral de Benidorm conocida como Punta Llisera, y que en su día construyó la empresa Edificaciones Calpe, del promotor valenciano Andrés Ballester Ríos. Con este fallo, fechado el 8 de noviembre, el TSJ aclara los pormenores de una sentencia del Supremo de 2012, que ya declaró ilegal el permiso otorgado el 29 de abril de 2005 por la Dirección General de Costas y Puertos de la Conselleria de Obras Públicas, en ese momento, dirigida por Rafael Blasco. Además de la demolición, el tribunal valenciano también ordena a la Generalitat a indemnizar a los 186 propietarios de los apartamentos, plazas de garaje y zonas comunes:  por la cantidad que adquirieron las viviendas, más un 20% adicional. El Gobierno valenciana tiene tres meses para consignar la cantidad.

Con esta sentencia se pone fin a uno de los culebrones urbanísticos de la Comunitat Valenciana, que en su momento, la ministra de Medio Ambiente socialista, Cristina Narbona, intentó evitar con la expropiación de las estructuras del edificio en 2007. Tras de sí, se pone fin a un expediente de más de 29 años, cuando el Gobierno socialista de Benidorm aprobó su primera licencia; se derribó el edificio que entonces ocupaba la parcela en cuestión y se inició la construcción de dos torres nuevas, que el Supremo ya sentenció que eran ilegales por ocupar una zona de dominio público servidumbre marítimo-terrestre.

En modo de resumen, el TSJ considera que hay que derribar todo lo construido, y por lo tanto, rechaza los argumentos de imposibilidad de ejecutar el fallo, como alegaba la promotora; en el plazo de tres meses, la Generalitat debe presentar un plan de demolición, junto a la consignación presupuestaria de su coste; habilitar el crédito presupuestario para adquirir todos los apartamentos a sus propietarios, más el 20% del coste final, y deberá designar a un funcionario responsable del cumplimiento de lo acordado. Contra la sentencia sólo cabe recurso de reposición.

De esta manera, el TSJ rechaza el recurso de la promotora, Terras de l'Horta SL, propiedad de Andrés Ballester -cuya matriz, Edificaciones Calpe SA, está en concurso de acreedores desde enero de 2013, a los pocos meses del fallo del Supremo-, y avala la legitimidad de unos afectados, Emilio Ramírez, que había instado a la ejecución del fallo. Emilio Ramírez es un vecino de otro edificio colidante que se personó como perjudicado. Tanto la Generalitat como la promotora han intentado desacreditar a este vecino en el proceso de ejecución. Durante este proceso también se personó otra empresa, Maryciel SL, que alquila apartamentos y que alegó que Gemelos 28 le tapaba las vistas.

Pese a todo ello, el TSJ considera que la ejecución de la sentencia supone reponer la legalidad que las resoluciones administrativas habían conculcado al invadir la construcción autorizada la zona de servidumbre. Recuerda el tribunal valenciano que la doctrina del Supremo sostiene que la demolición de lo construido es la consecuencia impuesta legalmente en el caso de la anulación de una licencia concedida con infracción de la normativa de la Ley de Costas. Tanto la Administrado del Estado, que fue recurrente, como Emilio Ramírez, avalan esta postura.

La Generalitat, contra la demolición 

Aunque en años anteriores se había mostrado partidaria de la demolición -incluso consignó dinero para esa plan-, en este litigio, la Consellera de Vertebración del Territorio que dirige María José Salvador ha defendido lo contrario: había propuesto que se estudiaran alternativas al derribo al considerar que "era desproporcionada y no ofrece beneficio neto". También se argumentó, por parte del departamento de Territorio, que "es un terreno desnaturalizado y fuertemente antropizado, con elevada intensidad edificatoria, siendo Benidorm paradigma de la presión urbanística, con relevantes intereses económicos económicos y estratégicos". "La eliminación de los edificios no impediría la construcción de otros, que incluso podría superarle en mayor altura. La demolición provocaría perjuicios a la administración  y también a terceros de buena fe", fue la postura del Consell, según el auto. 

Sin embargo, el TSJ considera que debe prevalecer el bien jurídico protegido, la zona de dominio público marítimo-terrestre. Y, por tanto, recuerda que Gemelos 28 invade la zona de protección. "Consideramos debe prevalecer los valores naturales y paisajísticos frente a un coste económico, aunque el mismo sea elevado al carecer de fuerza jurídica suficiente para enervar la ejecución de una sentencia firme", recoge el tribunal autonómico en su auto de aclaración.

Sobre la posibilidad de que se pudiera reedificar un nuevo edificio tras el derribo, el TSJ recuerda que el objetivo es "ejecutar una sentencia firme y dejar libre de edificaciones destinadas a residencia la zona de servidumbre de protección". "No es relevante para esta ejecución que se libere la zona y se pueda volver a construir", razona el tribunal.

"España es uno de los países del mundo donde la costa en el aspecto de conservación del medio está más gravemente amenazada, lo que conduce de nuevo a desestimar lo alegado en este punto por la Administración de la Generalitat, al resultar prevalente el preservar la integridad física de la zona de servidumbre", justifica la sentencia.

El derribo parcial también otra de las alternativas puestas encima de la mesa, aunque quedó descartada a tenor de la documentación aportada por la propia Generalitat Valenciana.

El nuevo deslinde coincide con el actual

Por su parte, Terras de L'Horta; es decir, Edificaciones Calpe SA, había planteado la imposibilidad material de ejecución de la sentencia, primero, porque se solicitó recurso de amparo ante el Constitucional. Asimismo, la promotora propuso una serie de argumentos para que se declarase la imposibilidad de ejecutar la sentencia: vino a decir que el nuevo deslinde de Costas -que en ese momento se estaba redactando- no era firme; que el Supremo no anuló ni el permiso otorgado por el Ayuntamiento de Benidorm en 1988 ni el estudio de detalle, que lo fue autorizado años más tarde, en 1996, y sobre todo, que el Supremo no estableció expresamente el derribo y que por lo tanto había otras opciones abiertas. Y a su vez, se enumeraron las consecuencia de acordarse la demolición: indemnización a propietarios; siguen teniendo el derecho a la edificación y por lo tanto, a levantar un nuevo edificio: y, por último, no hay interés público a que se proteja la zona con la demolición y se cargaría al erario público unos costos desorbitados, y para nada, pues acabaría levantándose una nueva torre de muchas más alturas.

A todo ello, el TSJ ha recordado que la ejecución del fallo del Supremo estuvo suspendida durante un periodo mientras se tramitaba un nuevo deslinde de dominio público terrestre en el término municipal de Benidorm. Es más, recuerda la sentencia que el propio ayuntamiento benidormí también planteó una incidencia de ejecución mientras se confeccionaba el nuevo deslinde. Pero como recuerda el fallo, el nuevo deslinde fue aprobado definitivamente por orden ministerial de 22 de junio de 2015 y coincidente con el anterior, que es de 1971. Por lo tanto, no ve razón para que se suspendiera su ejecución.

La promotora insistió en el coste patrimonial

Terras de L'Horta también argumentó que el fallo del Supremo era estrictamente declarativo y que generaba un perjuicio patrimonial a las arcas públicas desorbitado, argumento éste que el TSJ rechaza e insiste en que lo que debe ser protegido es el dominio público marítimo-terrestre frente a los intereses privados. En su momento, cuando se presentaron las alegaciones, Terras de L'Horta valoró en 60 millones los costes de demolición, que quedaría desglosado de esta manera: 6,6 millones los costes del derribo propiamente dicho y 53 millones de euros la valoración de las viviendas ya construidas, a razón des 317.000 euros (coste medio de los 168 pisos). A ello, según la promotora, habría que sumar las posibles obligaciones que se derivaran de la reedificación del solar, valorado en 46 millones de euros. 

Sin embargo, la sentencia no hace ninguna cuantificación de los costes de demolición: solo insta a la Generalitat asumir y redactar el proyecto de derribo y a imdemnizar a los propietarios con el valor de adquisición de las viviendas, más el 20% del valor.

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