Foto: EDUARDO MANZANAALICANTE. Los precios de compraventa de vivienda siguen al alza en la Comunitat pero se ralentizaron en 2023. El Observatorio Inmobiliario, en un artículo realizado por Instituto de Análisis Inmobiliario de Euroval ha comparado los precios y compraventas de viviendas en la Comunitat Valenciana en 2023 y sus perspectivas para 2024. En concreto, han comparado Comparamos los precios de la vivienda en 2022 y 2023 con 2019, para tener una perspectiva reciente, y de lo ocurrido en estos cuatro años primero de pandemia y luego de los efectos de la subida de tipos desde 2022.
Así, en síntesis, los precios han continuado al alza, aunque en 2023 se ralentiza considerablemente la tasa de crecimiento, y el mercado ajusta reduciendo considerablemente las compraventas.
En España el precio medio de la vivienda libre, nueva y usada pasa de 1.641 euros por metro cuadrado en 2019, a 1.741 en 2022 y termina 2023 en el entorno de 1.800 euros, con un incremento el 9,6% en estos cuatro años. Para la Comunitat Valenciana estos precios medios son de 1.225, 1.317 y 1.378 euros para los tres años que tomamos como referencia, con un incremento del 12,5% en el período, superior a la media española. Por provincias, Alicante tiene una subida del 12,3%; Castellón del 3.3% y Valencia del 15,4%. Los precios medios provinciales, en 2023 van de los 1.474 euros por metro cuadrado en Alicante, 1.364 en Valencia, y 1.106 Castellón.
El análisis de las operaciones de compraventa es muy diferente al de los precios, pues si bien suben en general en estos cuatro años, hay dos etapas, una muy intensa hasta 2022, y una caída en 2023. En Comunitat Valenciana las compraventas suben un 33,6% entre 2019 y 2022, y caen un 8.6% entre 2022 y 2023. La caída reciente comparando 2023 con 2022, es para Alicante 8,5%, 2,4% Castellón, que es un mercado bastante estable, y 10,5% en Valencia. Las transacciones están muy concentradas, y la provincia de Alicante supone en 2023 más de la mitad de todas las operaciones de compraventa de la comunidad, Valencia un 37,4% y un 11,3% Castellón, porcentajes similares a lo que representaban en 2019.
Estos datos de precios y transacciones permiten a Euroval avanzar algunas ideas sobre cómo pueden evolucionar en 2024. En primer lugar, el mercado fue resiliente ante la pandemia, por el doble motivo de que se mantuvo el empleo, que es una variable significativa de demanda, y los tipos de interés llegaron a ser negativos, en una situación de gran liquidez; desde 2022, la subida de tipos se va trasladando con retardos de tres a cuatro trimestres al mercado de vivienda, a medida que se renuevan los tipos hipotecarios y se constituyen nuevas hipotecas. En este primer punto habría que incluir también el endurecimiento de los estándares y concesión de crédito por las entidades financieras, junto con el retraimiento de la demanda.
Un segundo aspecto es la peculiaridad del mercado de la vivienda en España donde se reducen las compraventas, pero no los precios, con lo que tenemos un incremento medido sobre un número cada vez más reducido de transacciones. Así pues, para 2024 es previsible que se mantenga un ligero crecimiento de los precios, aunque por debajo de la inflación al consumo, al tiempo que siguen cayendo las operaciones de compraventa, aumentando el plazo entre que se pone a la venta una vivienda y se formaliza la operación. Habría que añadir que hay diferencias espaciales considerables, con dinámicas propias en algunos mercados locales; y una disparidad absoluta entre la vivienda usada y la nueva, ésta con un mercado cada vez más pequeño que apenas supone el 12% del total de compraventas, y precios caros.
Magic Costa Blanca y Grupo Fuertes comienzan el relanzamiento de Marina D´Or, buscando renovar áreas del complejo de Oropesa del Mar (Castellón) para que pueda utilizarse ya este verano. La inversión es de 40 millones y supone también una reforma de los hoteles que contarán con 1.400 camas. También en Castellón los fondos Resilient y Lighthouse compran a DWS por 171 millones el centro comercial Salera. Inaugurado en 2006 cuenta con 68.752 metros cuadrados, 147 arrendatarios y una afluencia de 9 millones de visitantes al año.
Adeas Home entregará la tercera fase del proyecto Marina Real en Dénia (Alicante) que cuenta en total con 480 viviendas variadas, de 1 a 4 dormitorios. La inversión es de 70 millones. Se mencionan las amplias zonas comunes con servicios muy diversos. Goya Real Estate va a construir el edificio denominado “Gran Delfin” en Benidorm (Alicante); se trata de un inmueble de 158 metros y 44 plantas. Busca integrar elementos residenciales y vacacionales, tiene amplios espacios comunes y las viviendas contarán con licencia de uso turístico.
En Valencia, la Marina contará con un nuevo espacio de 5.000 metros cuadrados para ubicar nuevas empresas, principalmente tecnológicas, y con capacidad total de hasta 500 empleados. La inversión es de 5 millones de euros.
Es interesante la noticia de que el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana crea un Grupo de Trabajo para regular adecuadamente los contratos de arrendamiento de uso distinto al de vivienda habitual. Se busca evitar la reducción de oferta de alquiler a largo plazo y salvaguardar los alquileres de temporada a estudiantes y trabajadores desplazados. En el Grupo participan representantes públicos y privados, entre ellos la Federación de Asociaciones de Empresas Inmobiliarias (FADEI).
