Obras de un nuevo residencial en Calp. Foto: A.S.ALICANTE. Tomamos la evolución de las compraventas en los últimos años como forma de situarnos en un mercado que tenía ya una cierta ralentización en 2019; la disrupción ocasionada por la crisis sanitaria nos deja hasta el momento un panorama incierto que seguramente tardará meses en despejarse.
Para tener una perspectiva de la tendencia que seguía el mercado de vivienda, en la tabla recogemos algunos años clave y los más recientes, y vemos que en 2007 se dieron en España casi 800.000 transacciones, de las que más de 119.000 fueron en la Comunidad Valenciana, cuando caían ya desde casi un millón de operaciones que se dieron en España en el momento álgido del “boom” inmobiliario. En 2008, sólo en un año, las compraventas habían descendido a 511.000 en España y 73.700 en la Comunidad, lo que da idea de la rapidez con que puede contraerse un mercado de compraventa de vivienda.
El mínimo del periodo lo marca 2011, con poco más de 45.000 operaciones, y hasta 2016 no vemos una recuperación clara, con cifras de 440.000 en España y casi 66.000 en la Comunidad. Desde entonces, el crecimiento es sostenido hasta 2019, en que se venden 534.000 en España y casi 82.000 en La Comunidad Valenciana, cifras algo inferiores a las del año anterior, pero no mucho más. Por otra parte, en ocasiones hemos señalado la existencia de dos mercados, el de vivienda nueva que es aproximadamente el 15 por ciento del total, y el de usada, que supone alrededor del 85 por ciento de la vivienda que se vende; el mercado de vivienda nueva sigue un crecimiento lento, con unos precios relativamente elevados, mientras que el de vivienda usada tiene precios ajustados y un volumen significativo de transacciones. No siempre ha sido así, y a mediados de los años 2.000, por la fuerte promoción de vivienda, las compraventas de vivienda nueva y usada llegaron a estar casi igualadas.
Por provincias, la caída reciente en 2019 es reducida; Alicante pasa de casi 43.400 viviendas vendidas en 2018 a 41.600 en 2019; Castellón permanece en el entorno de 9.000 viviendas; y Valencia pasa de 33.000 a 31.300. Podemos decir que estas cifras reflejaban un mercado de vivienda activo, con un volumen importante de transacciones, y tendencia a la estabilidad, hasta que en el mes de marzo se produce una caída excepcional por las causas conocidas.
La publicación de la estadística del Registro Notarial nos da algunas ideas sobre qué está ocurriendo recientemente en el mercado de la vivienda. Los datos muestran que en el mes de mayo se han dado 21.678 operaciones de compraventa de vivienda en toda España, con una caída interanual del 53,1 por ciento, aproximadamente igual para pisos y viviendas unifamiliares. También con respecto al mismo mes del año 2019, la evolución que seguía era de -2,7 por ciento en enero, 2,7 en febrero, -17,7 marzo, -38,3 abril, y -53,1 por ciento en mayo.
Sin embargo, los préstamos hipotecarios en mayo para compra de vivienda caen sólo alrededor del 25 por ciento, para un total de 25.269 hipotecas constituidas sobre viviendas; y aunque en esta cifra hay operaciones de reestructuración de préstamos, el mercado hipotecario para vivienda sigue muy activo. El dato más relevante es que el porcentaje de viviendas financiadas mediante préstamo hipotecario está pasando del entorno del 50%, en que se había ido situando poco a poco -tras mínimos de menos del 30% en 2013-, a un entorno del 75 por ciento. Las cifras de compraventa se han interpretado de varias formas, y aunque la caída es enorme, se ha visto positivo que pese a unas circunstancias excepcionales se hayan dado en mayo casi 22.000 transacciones en España; sin embargo, al cruzar con los datos de hipotecas, vemos que la mayoría de las compraventas que se han hecho en este mes -igual que ocurrió en abril- han sido por la presión u oportunidad de que ya tenían concedida la hipoteca. Podemos decir que sólo unas 5.400 transacciones (el 25 por ciento del total de 22.000 transacciones) realizadas sin préstamo hipotecario, se han dado de manera “espontánea”. Esto es aplicable también a Comunidad Valenciana, y las tres cuartas partes de las aproximadamente 3.300 viviendas vendidas en mayo han sido porque ya tenían concedido un préstamo hipotecario.
En suma, la compraventa de viviendas se venía frenando desde el año pasado, pero se mantenía a un nivel relativamente elevado; los datos de este año 2020 recogen la influencia de la pandemia desde el mes de marzo, y el relativamente reducido número de operaciones hace que debamos ser cautos sobre evolución de precios en mercados locales. El dato de mayo indica que el mercado está vivo, pero lo hemos matizado señalando que se debe a operaciones que tenían que hacerse a pesar de las adversas circunstancias, por tener hipotecas concedidas. A partir de aquí habrá que seguir atentamente la evolución de las compraventas, aunque la normalización del mercado es difícil que se produzcan antes de mediados del próximo año.
