Enrique Isidro, vicepresidente ejecutivo de Almagro Capital. Foto: ALMAGRO CAPITALALICANTE. La socimi Almagro Capital sale de Madrid. La firma especializada en vivienda inversa (adquirir inmuebles a propietarios mayores para realquilárselos de forma vitalicia) se ha marcado alcanzar los 250 millones de euros de inversión en su plan estratégico 2021-2023, y para ello ha comenzado a operar en los principales mercados inmobiliarios fuera de la capital, incluida la Comunitat Valenciana, donde cerró a finales del año pasado sus dos primeras adquisiciones y evalúa nuevas compras.
Saltar la M-30 era el paso natural para cumplir con el plan estratégico, según explica en conversación con Alicante Plaza su vicepresidente ejecutivo, Enrique Isidro, y de hecho el 25% de los activos adquiridos en 2021 por Almagro ya estaban fuera de la capital: País Vasco, Barcelona, Comunitat Valenciana, Málaga, Sevilla y Asturias. Solo en el ejercicio pasado Almagro invirtió en nuevas compras 43 millones de euros, más que en los cuatro años anteriores juntos, y finalizó el año con 172 viviendas, frente a las 69 de 2020.
Almagro marcó "un hito fundamental" en julio del pasado año, como destaca Isidro, "una ampliación de capital que ha más que doblado el número de acciones, nos ha inyectado 50 millones de euros y ha tenido una sobresuscripción de más del 90%. Un éxito absoluto" que ha impulsado la capacidad inversora de Almagro. "A partir de aquí, mantenemos la misma filosofía de inversión que antes, pero con una modificación sustancial, que es explorar las principales ciudades del país, sin dejar Madrid".
Lo cierto es que Almagro ha cumplido o mejorado todos los indicadores que se había marcado para 2021 en su plan estratégico, empezando por incrementar el ritmo de inversión. "Fijamos un TIR [rentabilidad] para la cartera del 6%, y estamos por encima del 7%; queríamos expandirnos y el 25% de las viviendas de 2021 se compraron fuera de Madrid; fijamos un endeudamiento tope del 50% y estamos por debajo porque no lo necesitamos...", explica Isidro.
También se ha cumplido el objetivo de ocupación, con un 97,6%, y el reto de rotar el primer inmueble que se ha quedado libre ("somos una empresa joven") con un TIR del 18%. "Tenemos otras nueve viviendas liberadas en las que hemos firmado un alquiler estándar hasta que alcancen la antigüedad necesaria para poder rotarlas, que son tres años", desvela el vicepresidente de Almagro.
Almagro Capital ha cumplido otros dos objetivos que, desde el punto de vista de los mercados, la convierten en la socimi más destacada del BME Growth. "Nos marcamos que el NAV por acción superase el 9% anual, como objetivo básico de rentabilidad, y este año estamos en el 13,9%, con 1,47 euros por título". Un "mérito añadido", destaca Isidro, por la dilución del precio por acción que supuso una ampliación de capital tan fuerte como la de 2021. El pasado ejercicio, y comparada con el resto de socimis que han presentado ya resultados, Almagro fue la de mayor generación de valor por acción. Y también es la socimi más líquida del BME Growth, donde al contrario que la mayoría cotiza bajo la modalidad de continuo, con más de 1.000 accionistas (frente a los 174 de 2020).
Ante 2022, los planes de Almagro son "hacer más de lo mismo, pero con un crecimiento sustancial en la velocidad de inversión, apoyados por el incremento del pipeline de operaciones en análisis", explica Isidro. "Seguiremos el desarrollo en plazas fuera de Madrid, pero sin renunciar al empuje y la inercia que ya tenemos allí, con los mismos parámetros de vivienda prime y la misma exigencia de rentabilidad". El objetivo, terminar 2023 con 250 millones de euros invertidos en su cartera.
El vicepresidente ejecutivo de Almagro Capital destaca que su socimi, pionera en su modelo en España, ha sabido "conjugar una necesidad social, en un país donde en 2040 habrá más de 14 millones de personas mayores de 65 años, con ofrecer rentabilidad a nuestros accionistas". Aunque Almagro es la única empresa que ofrece en España la vivienda inversa, "no hemos inventado nada, fuimos a ver lo que se hacía en Europa". El modelo de Almagro ofrece lo mejor de cada una de las tres fórmulas más habituales para monetizar la vivienda: la hipoteca inversa (que en realidad es deuda financiera), la nuda propiedad y el sale and lease back.
Frente a todas ellas, la vivienda inversa supone una compra con un alquiler vitalicio flexible. El vendedor puede abandonar la vivienda cuando quiera, de forma voluntaria o por causas naturales, pero además, una vez alcanzada la esperanza de vida estimada al firmar el contrato, si vive y quiere seguir en la vivienda, "ya no paga alquiler mientras viva".
La monetización de la vivienda con fórmulas como la que ofrece Almagro se ha convertido en una opción cada vez más interesante en un país con más de 9 millones de personas mayores de 65 años (y creciendo), el 90% de las cuales tiene vivienda en propiedad, y con el 85% de su ahorro centrado en la vivienda, "poco líquida y que además es su vivienda habitual". El 70% de esos mayores solo recibe ingresos del sistema público de pensiones, y el 65% ingresa menos de 1.300 euros al mes. "Tienen patrimonio pero no liquidez, y este país no se puede permitir prescindir de 9 millones de consumidores; con la monetización hacen líquida su inversión sin que deje de ser su vivienda habitual".
