BENIDORM.- El mercado inmobiliario de Benidorm no tiene un único precio. El valor de una vivienda cambia de forma sustancial según su tipología y el código postal en el que se encuentra, hasta el punto de que la obra nueva puede superar en más de tres veces el precio por metro cuadrado de una vivienda de segunda mano dentro de la misma zona.
Es una de las principales conclusiones del análisis elaborado por BarrioRadar, que estudia los precios de las compraventas de vivienda en distintos códigos postales de Benidorm y los cruza con variables como la accesibilidad a servicios cotidianos y la distancia a la costa.
El caso más llamativo se encuentra en el código postal 03502, correspondiente al sector de Poniente y áreas residenciales del oeste de Benidorm. Según el análisis de BarrioRadar, las viviendas de segunda mano registraron un precio de referencia de 2.823 euros por metro cuadrado, mientras que las viviendas de obra nueva alcanzaron los 7.091 euros por metro cuadrado.
La diferencia es del 151,2%, con una brecha de 4.268 euros por metro cuadrado entre ambos mercados. En términos de precio medio de la vivienda transmitida, BarrioRadar sitúa la segunda mano en 210.430 euros, frente a los 646.769 euros de la obra nueva.
Los datos corresponden a 578 operaciones de viviendas de segunda mano y 78 de obra nueva con información suficiente para el cálculo. BarrioRadar explica que las cifras proceden de operaciones registradas ante notario y corresponden a un periodo móvil de 12 meses, aproximadamente entre mediados de 2025 y mediados de 2026.
El código postal también marca diferencias
La distancia entre precios no se limita a la comparación entre viviendas nuevas y usadas. BarrioRadar observa también diferencias significativas cuando se comparan únicamente viviendas de segunda mano en distintos puntos de Benidorm.
En el código postal 03503, que comprende el sector de Levante, Rincón de Loix y zonas residenciales del este, el precio de referencia de los pisos de segunda mano alcanza los 3.146 euros por metro cuadrado.
En el 03501, correspondiente al centro histórico y núcleo urbano tradicional, el precio se sitúa en 2.296 euros por metro cuadrado.
La diferencia es de 850 euros por metro cuadrado, aproximadamente un 37% más en el 03503. BarrioRadar basa esta comparación en 979 operaciones de viviendas de segunda mano: 677 en el 03503 y 302 en el 03501.
La fotografía que ofrece el análisis es, por tanto, la de un mercado inmobiliario muy heterogéneo. La ubicación dentro de Benidorm y la condición de vivienda nueva o usada generan diferencias importantes en los precios registrados.
El centro obtiene una mayor accesibilidad pese a sus menores precios
El análisis de BarrioRadar incorpora además un índice propio de accesibilidad cotidiana que mide la facilidad para llegar a pie a distintos servicios y equipamientos.
El código postal 03501 obtiene 57,1 puntos sobre 100, la puntuación más alta de Benidorm según este indicador. El 03503, en cambio, obtiene 29,1 puntos, aproximadamente la mitad.
BarrioRadar calcula este indicador a partir de cuatro ámbitos: servicios esenciales, transporte público, ocio y restauración, y familia y educación.
Las diferencias aparecen en todos ellos. En el apartado de ocio y restauración, el 03501 obtiene 92,7 puntos frente a 52,2 del 03503. En servicios esenciales, las puntuaciones son 85,2 y 52,0, respectivamente. El transporte público alcanza 32,8 puntos en el 03501 frente a 17,9 en el 03503, mientras que el apartado de familia y educación registra 25,0 frente a 7,5.
De esta forma, el análisis de BarrioRadar encuentra una situación en la que el área con un precio de segunda mano más elevado no es la que obtiene una mayor puntuación de accesibilidad cotidiana.
La cercanía al mar tampoco explica por sí sola los precios
La investigación analiza también la relación entre los precios y la distancia a la costa. Y los datos de BarrioRadar no muestran una relación sencilla entre ambas variables.
En el código postal 03501, la distancia mediana de los portales analizados hasta la costa mediterránea es de 284 metros. Más del 82% de los portales se encuentra a menos de 500 metros del mar y todos están a menos de un kilómetro.
En el 03503, la distancia mediana asciende a 1.235 metros. Solo el 24,2% de los portales analizados se encuentra a menos de 500 metros de la costa.
BarrioRadar subraya, sin embargo, que estos datos describen la distribución de las direcciones analizadas y no permiten determinar la ubicación exacta de las viviendas que fueron objeto de cada compraventa, ya que las operaciones notariales utilizadas en el estudio no están geocodificadas a nivel de portal.
Por ello, el estudio no establece que la distancia al mar sea la causa de las diferencias de precio.
Viviendas más pequeñas y más caras por metro cuadrado
Otro de los elementos destacados por BarrioRadar aparece al comparar el tamaño de las viviendas de segunda mano.
La superficie media de las viviendas transmitidas en el código postal 03503 fue de 62,75 metros cuadrados, frente a los 75,32 metros cuadrados del 03501.
Es decir, las viviendas vendidas en el 03503 eran, de media, unos 12,6 metros cuadrados más pequeñas, pese a que su precio por metro cuadrado era un 37% superior al registrado en el 03501.
El estudio deja abierta la explicación de esta diferencia. BarrioRadar apunta que podrían existir factores como las vistas al mar, la altura de los pisos, las piscinas, la antigüedad de los edificios, las características de las promociones, la demanda turística o el potencial de alquiler vacacional.
Pero el propio análisis advierte de que los datos disponibles no permiten determinar cuál de estos factores explica la diferencia. Las estadísticas notariales muestran cuánto se pagó por las viviendas, pero no por qué se pagó ese precio.
Un mercado que no se puede resumir en una sola cifra
El análisis de BarrioRadar pone así el foco en las diferencias internas del mercado inmobiliario de Benidorm. Según sus datos, en un mismo código postal como el 03502 conviven viviendas de segunda mano con un precio de referencia de 2.823 euros por metro cuadrado y viviendas de obra nueva que alcanzan los 7.091 euros.
Al mismo tiempo, entre dos zonas de la ciudad y comparando exclusivamente viviendas usadas, el precio por metro cuadrado pasa de 2.296 euros en el 03501 a 3.146 euros en el 03503.
BarrioRadar advierte de que estos datos no son tasaciones individuales ni permiten establecer precios calle por calle. Tampoco incluyen precios de oferta publicados en portales inmobiliarios: el estudio utiliza precios correspondientes a operaciones de compraventa registradas ante notario.
La conclusión del análisis es, por tanto, que hablar de un único “precio de la vivienda en Benidorm” puede ocultar diferencias relevantes entre mercados que conviven dentro de la misma ciudad.
