Gastos de formalización de hipotecas: cómo reclamarlas al banco y hasta cuándo se puede  

VALENCIA (VP/EP). El Tribunal Supremo ha declarado nulas, por abusivas, una serie de cláusulas que de manera sistemática se han incluido en los préstamos hipotecarios en España.

Si revisamos nuestra escritura de constitución del préstamo firmada ante notario, podremos comprobar que muy probablemente el banco incluyó una cláusula (habitualmente suele ser la Estipulación Quinta), en la que se indica que todos los gastos derivados de dicha escritura serán por cuenta del prestamista, es decir, el consumidor.

Dichos gastos los relaciona el Tribunal Supremo en su sentencia 705/2015 de 23 de  diciembre de 2015, y son: la factura del Notario, Registro de la Propiedad, Gestoría que tramitó la escritura, la factura de la Tasación del piso e, incluso, el Impuesto de Actos Jurídicos documentados relativos al préstamo.

Se considera nula, por abusiva, la cláusula sobre la atribución de gastos porque no permite una mínima reciprocidad en la distribución de los mismos respecto de la intervención notarial y registral y hace recaer su totalidad sobre el hipotecante.

El importe de la reclamación variará en función del importe del préstamo, alrededor de unos 3.000 euros, que pueden reclamar todos aquellos que han firmado una hipoteca, según destaca Carlos Martínez Verduch, abogado del Despacho Ballester, consultado por Valencia Plaza.

Para poder recuperar el dinero del banco, el primer paso, según Martínez Verduch, es una reclamación previa a la entidad bancaria y ante la previsible desatención de la misma, la reclamación judicial, a la que deberá acompañarse copia de las facturas abonadas (Notario, Registro, Gestoría, Tasación, Impuesto) junto con  la escritura de préstamo. En caso de no disponer de ellas, deberán obtenerse duplicados de las mismas.

¿Quién puede reclamar?

Respecto a la posibilidad de reclamar gastos de hipotecas canceladas, el criterio del Despacho Ballester es que es viable, debido a que la reclamación se basa en la nulidad de una cláusula por abusiva. 

No obstante, Ana Pelechano, del despacho valenciano JLL Abogados, matiza que el plazo para poder reclamar la devolución de dichas cantidades varía en función de la fecha de formalización del préstamo hipotecario y su cancelación, siempre en relación con la fecha de la sentencia, que es el 23 de diciembre de 2015. 

Así, si el préstamo sigue vigente, se podrá solicitar hasta el 24 de diciembre de 2019, cuatro años después del fallo judicial del Tribunal Supremo. Si ya se terminó de pagar, podrá solicitarse en aquellos préstamos cuyo último pago se efectuó dentro de los cuatro años anteriores a la fecha de la sentencia, esto es, si se efectuó después del 23 diciembre de 2011.

Según Pelechano, "con carácter general, dicho derecho aparece reconocido únicamente a los prestatarios que ostenten la condición de consumidor y usuario facultándosele a reclamar parte de los gastos abonados por el arancel de los notarios y de los registradores, así como por el Impuesto de Actos JurídicosDocumentados (AJD)".

Fiscalidad cuando se recupere el dinero

Si el banco o el juez estima total o parcialmente la devolución de dichos gastos al cliente por parte del banco, esto tiene unas consecuencias fiscales en el IRPF a considerar, según advierte Rafael Sastre Monzó, economista del despacho Nova Aseinte:

"Si se decreta la nulidad de las cláusulas que imponían al cliente el cargo íntegro de los gastos de notaría, registro, tasación, gestoría y Actos Jurídicos Documentados, y se le devuelve dicha cantidad, su consecuencia fiscal en IRPF es que debe deshacerse aquello que hubiese afectado al resultado de la declaración", advierte Sastre. 

Es decir, hay que retrotraerse en el tiempo. Si en su día dichos gastos formaron parte de la deducción por vivienda habitual, corresponderá realizar una declaración complementaria para minorar el importe de dicha deducción.

En el caso de que dichos gastos se financiasen y estuviesen por tanto incluidos en el importe de la cuota, la repercusión fiscal es prácticamente nula, ya que sólo afectaría a la proporción de dichos gastos respecto del total financiado.

"Aquellas declaraciones anteriores al 2012 están prescritas, por lo que no procedería realizar ajuste alguno si se constituyó la hipoteca en un año anterior y se pagaron dichos gastos al contado", recalca el experto fiscal.

Por otro lado, si se condena en costas a la entidad (gastos de abogado y procurador), Hacienda ya se ha pronunciado claramente en el sentido de que dichas costas, aunque hayan sido abonadas directamente a los abogados y el cliente no "haya visto el dinero", se clasifican como ganancias patrimoniales y tributan en la escala general del impuesto (Consulta vinculante V0767-16).

Según calcula Rafael Sastre, en términos medios, el coste en IRPF de tributar las costas puede suponer unos 150-300 euros (sobre unas costas orientativas de unos 800/1.000 euros).

Adicae recomienda reclamar con prudencia

La Asociación de usuarios de bancos, cajas y seguros Adicae aconsejó este lunes a los consumidores reclamar extrajudicialmente los gastos hipotecarios, bien ante el servicio de atención al cliente de la entidad en cuestión, bien ante el Banco de España, pero pidió prudencia antes de judicializar los casos.

Adicae ofreció esta recomendación ante la confusión generada en las últimas semanas tras conocerse diversas sentencias de juzgados de primera instancia que contradicen la sentencia del Tribunal Supremo de diciembre de 2015 en la que se establecía que no se podía cargar al cliente la totalidad de los gastos de formalización de las hipotecas.

Los abogados de la asociación lanzan un mensaje de prudencia a los consumidores, pero también "de esperanza", a la espera de que la doctrina del Supremo se vaya asentando con las nuevas sentencias de tribunales menores. "Adicae no quiere crear falsas expectativas", señaló una de las letradas de la asociación.

En este sentido, recordó que los gastos derivados del préstamo corresponden al prestatario y los de la hipoteca corresponderían al prestamista. Respecto a los gastos que podría reclamar el consumidor, la asociación apunta a la notaría y al registro, ya que la mayoría de los tribunales coincide en que deberían ser soportados por el banco. 

Señalaron que la principal controversia reside en el impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que varía según la comunidad autónoma en la que se haya firmado la hipoteca, y en otro tipo de gastos, como los preprocesales o los procesales.

Según las estimaciones de Adicae, entre seis y ocho millones de hipotecas podrían verse afectadas por la cláusula sobre los gastos hipotecarios que el Supremo declaró abusiva, aunque la asociación precisa que es pronto para hacer cálculos a la espera de conocer la posición de la banca ante las reclamaciones que se presenten ante sus servicios de atención al cliente.