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entrevista a gonzalo gallego y juan ramón rubio, de deloitte

"El precio de los pisos en la Playa de San Juan va a superar el de antes de la crisis este verano"

6/05/2018 - 

ALICANTE. Juan Ramón Rubio y Gonzalo Gallego, director y socio de Financial Advisory en la consultora Deloitte, presentaron hace dos semanas su 'Residential Development Handbook' a la asociación de promotores de Alicante, Provia. Un documento en el que Deloitte analiza el estado actual del sector inmobiliario y las oportunidades que presenta. Hablamos con ellos para profundizar en el análisis de la provincia de Alicante, una de las que más está tirando de la recuperación del 'ladrillo'.

-En su análisis del sector inmobiliario, señalaron la existencia de varios hotspots en la provincia. Es decir, puntos donde hay una elevada demanda de vivienda pero en cambio pocos promotores actuando. ¿Dónde estarían estos hotspots alicantinos?

-Bueno, hacemos un seguimiento permanente, porque esos puntos pueden ir cambiando. Por ejemplo, el año pasado identificamos dos en Torrevieja que ya no están, porque los promotores locales han reaccionado y han acudido a esas zonas. En estos momentos hay veinte hotspots en la provincia: seis en la capital, tres en Benidorm, dos en Elche y Torrevieja, y al menos uno en Altea, Calp, Xàbia, Orihuela, La Vila, El Campello y Dénia. Lo importante es entender que esos veinte son los que hemos identificado, pero puede haber más. Son zonas en las que aumenta el precio y el número de transacciones, y donde aún queda suelo para construir. 

-En esas zonas, por tanto, está subiendo el precio por encima de la media.

-En los sitios donde falta suelo finalista los precios están subiendo más de la cuenta. Faltan promotores en la provincia para hacer frente a la demanda, y algunos antiguos siguen teniendo problemas financieros. Quizá deban asumir que al principio tendrán que trabajar para pagar la deuda que mantienen. Pero en general se concentran donde saben que hay demanda y hacen promociones pequeñas para reducir el riesgo. Ejemplos como los anteriores hay en toda España, pero Alicante es 'zona cero' y hay mayor crecimiento. Tanto en la zona norte, como Xàbia o Moraira, por precio, como en el sur, en la Vega Baja, por volumen. Tienen un potencial muy importante. Y de hecho Alicante es la tercera provincia por transacciones, por delante de Málaga. 

-¿Hay diferencias en el perfil del comprador? ¿Más 'clase alta' en el norte y 'clase media' al sur?

-Bueno, en general sí. En el sur el ticket medio de la transacción es más bajo. En el norte hay un recorrido muy positivo, porque aún hay un gap entre el precio precrisis y el actual: en los últimos años se ha reducido el esfuerzo que tenía que hacer el comprador para adquirir la vivienda, pasando de ocho a cinco veces su salario anual de media. Sin embargo hay zonas donde ese gap ya se ha eliminado, e incluso el precio actual supera el de antes de la crisis. El centro de Madrid, por ejemplo. En el sector inmobiliario siempre sucede lo mismo, cuando los promores ven que pueden subir los precios se produce un punto de inflexión, y una vez que se lo creen, se disparan. En la Playa de San Juan ese punto de inflexión se dio hace año y medio, y ahora es difícil ver actuando allí a cooperativas, excepto aquellas que se han profesionalizado. Calculamos que para el verano que viene los precios en Playa de San Juan ya estarán en el mismo nivel que antes de la crisis, por encima de los 3.000 euros el metro. Eso es importante para quien haya guardado suelo en la zona. Y esperamos que suceda algo similar con la 'milla de oro' de Benalúa Sur, porque el edificio de Prasa ha tenido una influencia muy positiva en el entorno, y tiene todo el sentido la expansión de Benalúa hacia el mar.

-Me ha parecido escucharles decir antes que en Alicante faltan promotores.

-Faltan promotores, sin duda, y de distintas tipologías. Pero lo que no deberíamos volver a ver otra vez es al no profesional, sería una desgracia. Lo que faltan son promotores profesionales, porque en el anterior ciclo perdimos la oportunidad de diseñar un urbanismo con sentido común. Hay que crearlo más sostenible y más ecológico que nunca, con viviendas de emisión cero, por ejemplo. La geotermia está ya muy desarrollada, es una realidad que funciona y el cliente es más sensible. Quiere sentir que le vendes algo más que la calificación energética: algo efectivo, que produce ahorro. Las costumbres cambian mucho, y hoy no se busca lo mismo que hace diez años. El promotor tiene que entenderlo. También hay ahora una tendencia a viviendas quizá más pequeñas para que haya zonas comunes, zonas sociales en el edificio como gimnasio o zonas de reuniones para eventos. En cuanto a la vivienda inteligente, la domótica anterior era cara y funcionaba regular, pero hoy con los sensores puedes regular toda la casa y es barato: con 500 euros puedes controlar la temperatura, los fuegos, la puerta... y sin cablear. En las viviendas aún no se ha producido la revolución que ha habido en el sector del coche eléctrico, pero tiene que llegar. Y necesitamos promotores que lo sepan entender.

-Si faltan promotores locales, ¿se abre hueco para los de fuera?

-Evidentemente, la falta de promotor local atrae al promotor extranjero. Normalmente son grandes, como Neynor, que ya está actuando en la provincia. Pero en cualquier caso hay un nicho para el promotor local que resulta difícil de cubrir para los más grandes, y para los fondos de inversión. A no ser que se alíen precisamente con un promotor local, como ya está sucediendo.

-Hablando de fondos y alianzas. ¿Pueden sustituir esa financiación bancaria que ahora parece más complicada para los promotores?

-Quizá no sustituirla, pero sí complementar el apalancamiento. El problema de este sector es la financiación. Pero si es muy barata y el promotor no se juega su dinero, malo. Volverá a pasar lo que ya hemos visto. Aunque ahora sería más difícil por las exigencias del BCE y la propia dinámica de la banca. Por ejemplo, financiar al 100% es una barbaridad, tanto al promotor como al comprador. Tiene que haber un esfuerzo de ahorro. Y el alquiler es una alternativa válida. Lo que no tenía sentido era lo que sucedía en mi generación, que todo el mundo quería comprar. Estamos a diez puntos de la media europea en cuanto a vivienda de alquiler, por lo que hay tramo por recorrer. Y alquilar te puede dar una mejor calidad de vida que la compra. Si WeWork triunfa en el sector de las oficinas, ese concepto se puede aplicar a la vivienda: compartir espacios y convivir de forma más abierta. Existe ese nicho de mercado, que en Alemania es lo habitual. Igual que el recorrido se suele empezar en una residencia de estudiantes, la primera vivienda podría ser una experiencia igual de espectacular. 

-¿Alicante resulta interesante para esos fondos? ¿Hay algún ejemplo de alianza con promotores locales?

-Bueno, en la Playa de San Juan está trabajando Quadratia, que es alicantina, tanto con Kronos como con ASG. Otros grandes, como Neynor o TM, van por su lado, aunque en realidad Neynor tiene un fondo detrás. Un fondo exige a sus proyectos un retorno de entre el 12 y el 15%, y una segunda condición, lo que llaman el multiplicador: sacar 1,6 por cada 1 en 'x' años. Eso sin apalancamiento, en los momentos en que apalanca parte del suelo espera irse al 20%, la rentabilidad habitual del sector. No obstante, cuando les cuesta entrar en una zona, bajan el perfil de riesgo y entran a financiar. Así, se baja al 9% y comparten el 'upside' con el promotor. 

-En la presentación del informe en Provia, indicaron que solo queda 'stock' para un año, 40.000 viviendas.

-Siempre hay un 'stock', y luego entradas a ese 'stock'. A final de año lo que hay es una reducción. Los años de 'stock' que quedan son una forma de medirlo, pero que quede un año no significa que se vaya a acabar en un año, porque parte de ese 'stock' está en zonas donde el sector todavía no se ha recuperado, y tensiones en zonas como Playa de San Juan donde ya no queda. La demanda se nutre también de nuevos productos. Hay provincias con cuatro o cinco años de 'stock', y otras con menos de uno. Es un índice que marca la recuperación. 

-¿Falta suelo finalista?

-Sí, sin duda, y por tres cuestiones. La primera que el plazo para generar nuevo suelo va de dos a tres años. Y la segunda, que la actual legislación de la Comunitat Valenciana no hay quien la entienda. Aunque en Andalucía es aún peor, coexisten normativas que dicen lo contrario, y de repente la Junta te autoriza lo que el Ayuntamiento te ha rechazado. La tercera cuestión es que la figura del promotor se ha denigrado socialmente. En el anterior ciclo se les aprovechó políticamente para financiar infraestructuras que el propio negocio no soportaba. El urbanismo tiene que tener un impacto positivo y sentido común. Por ejemplo, no tenía sentido proyectar un PAI de 40.000 viviendas en un municipio de 40.000 habitantes, como sucedía antes. Otro problema que nos encontramos con el suelo es que no hay dinero para urbanizar, y convertir el suelo urbanizable en urbano. Los fondos aún no cubren ese precio. Y no es tan sencillo. Porque a veces te pagan con suelo, pero si no tienes líquido no metes las máquinas a trabajar. Luego hay casos como el de Muchavista, donde el coste de urbanizar es de 400 euros por metro, cuando la media en España es de 130 euros. Es una aberración.

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